Aufwendungen für Gebäudesanierung können außergewöhnliche Belastung sein

Bundesfinanzhof (BFH), Urteile vom 29.03.2012 – VI R 21/11, VI R 70/10 und VI R 47/10

Aufwendungen für die Sanierung eines selbst genutzten Wohngebäudes können als außergewöhnliche Belastung abzugsfähig sein, entschied das höchste deutsche Finanzgericht. Davon nicht umfasst sind aber die Kosten für übliche Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen oder die Beseitigung von Baumängeln.

Auf Antrag ist gem. § 33 Abs. 1 EStG die Einkommensteuer zu ermäßigen, wenn der Steuerpflichtigen zwangsläufig (!) größere Aufwendungen als der überwiegenden Mehrzahl der Steuerpflichtigen bei gleichen Einkommensverhältnisse, gleichen Vermögensverhältnissen und gleichen Familienstands entstehen (außergewöhnliche Belastung).

Darunter können nach den genannten Urteilen des BFH auch Kosten der Sanierung eines Gebäudes gehören, wenn durch die Baumaßnahmen konkreten Gesundheitsgefährdungen, in einem Fall ging es um ein asbestgedecktes Dach (Az.: VI R 47/10), begegnet werden. Auch bei Investitionsbedarf wegen Brand-, Hochwasser- oder ähnlich unausweichliche Schäden, beispielsweise durch den Befall eines Gebäudes mit Echtem Hausschwamm (Az.: VI R 70/10) oder wegen vom Gebäude ausgehenden unzumutbaren Beeinträchtigungen (Geruchsbelästigungen, Az.: VI R 21/11) kann nach den Entscheidungen eine Absetzung möglich sein.

Die Entscheidungen schränken die Steuervorteile andererseits auf eine – zu beachtende – beschränkte Zahl von Fällen ein. Der Grund für die Sanierung darf nach der neusten Rechtsprechung des BFH weder beim Erwerb des Grundstücks erkennbar gewesen noch vom Grundstückseigentümer verschuldet worden sein. Auch müsse der Steuerpflichtige vorrangig realisierbare Ersatzansprüche gegen Dritte verfolgt haben, bevor er seine Aufwendungen steuerlich geltend machen kann. Schließlich müsse er sich den aus der Erneuerung ergebenden Vorteil anrechnen lassen («Neu für Alt»).

Die Umsetzung der Rechtsprechung wird insbesondere in Fällen eiligen Handlungsbedarfs und unklarer oder streitiger Ersatzansprüche gegen Dritte (auch Versicherungen) nicht einfach werden und qualifizierten Beratungsbedarf auslösen. Der Logik der Entscheidungen entsprechend halte ich persönlich auch ggf. den Einwand der Finanzverwaltung für denkbar, man habe übliche Versicherungsverträge unterlassen abzuschließen und deshalb keine Ersatzansprüche.